Gastbeitrag: Steigende Immobilienwerte, steigende Erbschaftssteuer?

Der Immobilienmarkt in Hamburg und Umgebung hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt und Eigentümern enorme Wertzuwächse in ihrem Vermögen beschert. Das ist erfreulich, hat aber auch eine Schattenseite: die Erbschaftsteuer.

Steigt der Wert des Vermögens, steigt im Erbfall auch die Erbschaftsteuer – und zwar überproportional. Am Anfang stehen im Familienverbund großzügige Freibeträge (für jedes Kind von jedem Elternteil EUR 400.000 und den Ehegatten EUR 500.000) und darüber hinaus moderate Steuersätze (beginnend mit 7%, dann 11% in der Steuerklasse I, zu der u.a. Kinder und Ehegatten gehören). Aus diesen Freibeträgen und Steuersätzen kann ein Vermögen mit einer Immobilie in guter Lage leicht hinauswachsen. Die Immobilie, die noch vor wenigen Jahren EUR 1.000.000 wert war, kann heute den doppelten Wert haben und – abhängig von der gesetzlichen oder testamentarisch angeordneten Erbfolge – bei einem Steuersatz von 19% schnell eine Erbschaftsteuer im deutlich sechsstelligen Bereich bedeuten. Das führt dazu, dass die Immobilie in bevorzugten Wohnlagen im Erbfall zu einer Liquiditätsbelastung wird, die die Erben vor große Herausforderungen stellen kann. Denn die Erbschaftsteuer muss mit Geld bezahlt und kann in der Regel auch nicht gestundet werden.

Erleichterung kann die Steuerbefreiung des Familienheims verschaffen. Das Familienheim ist der Mittelpunkt des familiären Lebens, also nicht die Ferienwohnung an der Nord- oder Ostsee. Das Familienheim kann dem Ehegatten zu Lebzeiten steuerfrei geschenkt werden. Der Vorteil dieser lebzeitigen Übertragung ist, dass kaum Beschränkungen gelten. Erbt der Ehegatte das Familienheim nämlich, ist diese Erbschaft zwar auch steuerfrei; er muss das Familienheim aber zehn Jahre selbst nutzen, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, was den spontanen Umzug des überlebenden Ehegatten zu Kindern und Enkeln zu einer teuren Angelegenheit machen kann. Kinder können das Familienheim überhaupt nur steuerfrei von Todes wegen erwerben (im Übrigen auch begrenzt auf eine Wohnfläche von 200 qm); die lebzeitige Schenkung an Kinder ist nie steuerfrei. Auch Kinder müssen das Familienheim dann zehn Jahre selbst nutzen, was für eine junge Familie eine spürbare Einschränkung ihrer Mobilität und Lebensgestaltung sein kann.

Können die Voraussetzungen der Steuerbefreiung des Familienheims nicht erfüllt werden oder geht es gar nicht um ein Familienheim, sondern zum Beispiel um eine steuerlich nicht begünstigte Ferienimmobilie oder ein Renditeobjekt, sollte darauf geachtet werden, dass die vorhandenen Freibeträge in der Familie effizient ausgenutzt werden. Dies kann testamentarisch erfolgen, indem die betreffende Immobilie oder das Vermögen insgesamt auf mehrere Köpfe verteilt wird und vor allem nicht durch eine ungeschickte Erbfolgeregelung mehrere Erbgänge durchläuft und damit auch mehrfach besteuert wird. Durch Einbindung der Enkelgeneration können auch deren Freibeträge (jeweils EUR 200.000) genutzt werden. Ein meist besserer Weg sind jedenfalls bei größeren Vermögen Übertragungen der Immobilie zu Lebzeiten, sprich: Schenkungen oder in manchen Situationen auch innerfamiliäre Verkäufe. Durch eine lebzeitige Übertragung in „Häppchen“ im Abstand von 10 Jahren können Freibeträge mehrfach ausgenutzt werden. Durch solche Übertragungen muss sich an der Wohnnutzung oder der Berechtigung an den Mieten durch die Schenker nichts ändern, sodass die eigene Versorgung nicht gefährdet wird. Zu denken ist hier an vorbehaltene Wohnungs- und Nießbrauchsrechte. Diese haben zudem den Vorteil, dass sie den schenkungssteuerlichen Wert der Schenkung reduzieren, was es ermöglicht, größere Anteile an der Immobilie zu übertragen.

In der Regel lässt sich mit etwas Planung eine überfordernde Erbschaftsteuer vermeiden oder auf ein erträgliches Maß reduzieren. Man darf dabei nie vergessen, dass Steuern in der Erbfolgeplanung ein wichtiger, aber eben nur ein Aspekt unter vielen sind. In jedem Fall müssen immer auch die jeweilige Familiensituation, Versorgungsbedarfe und weitere Aspekte berücksichtigt werden, bevor zur Tat geschritten wird.

Dr. Ulrich Möhrle
Dr. Jörn Grosch

 
www.mhl.de