Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, doch wissen nicht genau wie viel Ihre Immobilie wert ist und welchen Preis Sie dafür aufrufen können? Mit einer Immobilienbewertung können Sie den Immobilienwert ermitteln und erhalten so den optimalen Angebotspreis. Wann genau ist eine Immobilienbewertung notwendig und wer kann eigentlich meine Immobilie schätzen? Zudem betrachten wir in diesem Artikel die Immobilienpreise in Hamburg 2021 im Vergleich zu den Vorjahren und beleuchten die Preisentwicklungen, die Trends und die Prognosen für die Zukunft.

Warum und vor allem wann sollte ich eine Immobilienbewertung durchführen?

Eine Immobilienbewertung oder Marktwerteinschätzung gibt Ihnen als Eigentümer eine Auskunft über den voraussichtlich zu erzielenden Marktwert Ihrer Immobilie. Es ist deshalb in jedem Fall ratsam, eine Schätzung vor einem eventuellen Verkauf durchführen zu lassen. Eine Immobilienbewertung ist außerdem im Erbfall, bei einer Schenkung, einer Scheidung oder bei einer Zwangsversteigerung notwendig. Durch den ermittelten Immobilienwert kann der Angebotspreis richtig festgelegt werden. Ohne eine Immobilienbewertung durch einen Fachmann besteht die Gefahr, dass Sie den Angebotspreis zu hoch ansetzen und Sie so die Vermarktungszeit und den Verkaufsprozess unnötig verlängern. Setzen Sie den Angebotspreis unterhalb des tatsächlichen Verkehrswertes an, holen Sie sich zahllose Anfragen und Interessenten ins Haus. Und es wird schwer, den eigentlichen Marktwert Ihrer Immobilie zu erlösen.

Kann ich den Wert meiner Immobilie online ermitteln?

Mit unserem Onlinetool können Sie selbst direkt eine Immobilienbewertung online und kostenlos durchführen, egal ob es sich dabei um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit handelt. Doch wie funktioniert unsere Online-Immobilienbewertung? Alles, was Sie dafür tun müssen ist die Eckdaten Ihrer Immobilie in unserem Online-Tool anzugeben und schon erhalten Sie eine erste Einschätzung.

Wer kann überhaupt den Wert meiner Immobilie schätzen?

Marktwerteinschätzungen können durch uns als Makler durchgeführt werden. Auch professionelle Gutachter, Sachverständige, Architekten und Banken können den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Bei einem Immobilienverkauf reicht meist eine Marktwerteinschätzung von Maklern, die sich in Ihrem Viertel besonders gut auskennen. Als Einstieg dienen hier meist kostenlose Onlinebewertung, die eigentlich jeder Makler inzwischen anbietet. In bestimmten Fällen, wie Scheidungs- oder Erbfälle und Zwangsversteigerungen wird allerdings ein vollständiges Wertgutachten durch einen Gutachter oder auch Sachverständigen benötigt, da diese vor Gericht Gültigkeit haben.

Was kostet eine Immobilienbewertung in Hamburg?

In Hamburg findet man zahlreiche Anbieter, die eine kostenlose Immobilienbewertung anbieten. Dabei handelt es sich aber um ein Kurzgutachten, welches für eine Einschätzung eines realistischen Verkaufspreises Anwendung findet. Bei einigen Anbietern wird aber auch dafür eine Gebühr bis zu 60 € erhoben. Aus diesem Grund sollte man besonders auf die Konditionen achten. Greift man auf einen Sachverständigen zurück, muss man mit Kosten in Höhe von bis zu 500 € rechnen, diese Gutachten haben aber auch vor Gericht keine Wirkung. Gutachten, die vor Gericht Bestand haben umfassen häufig bis zu 30 Seiten. Diese Vollgutachten sind sehr kostenintensiv und belaufen sich auf Kosten bis zu 3.000 €.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Zuallererst ist die Lage von Immobilien ein entscheidender Bewertungsfaktor. Hier wird neben der direkten Lage auch geschaut und über welches Entwicklungspotenzial der Stadtteil verfügt. Ein weiterer Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Bausubstanz und der allgemeine Zustand, in dem sich die Immobilie befindet. Eine modernisierte Wohnung mit guter Energieeffizienz wird entsprechend einen höheren Kaufpreis erzielen, als eine nicht modernisierte Wohnung in der gleichen Lage. Dies bezieht sich auch auf die Ausstattung. Je hochwertiger diese ausfällt, desto höher kann auch der Kaufpreis angesetzt werden. Die Wirtschaftlichkeit ist ebenfalls ein wichtiger Faktor, der sich mit den Mieteinnahmen und den zu erwartenden zukünftigen Mieten befasst.

Wie erfolgt eine Immobilienbewertung?

Anhand von drei unterschiedlichen Verfahren kann ein Sachverständiger den Marktwert bzw. den Verkehrswert ermitteln, durch den der Immobilienpreis letztendlich zustande kommt. Jede Immobilie ist unterschiedlich und durch die verschiedenen Verfahren gibt es für jede Immobilie die passende Methode. Es gibt für die Immobilienbewertung das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Im nachfolgenden stellen wir kurz die Unterschiede der verschiedenen Verfahren vor.

Sachwertverfahren:

Dieses Verfahren findet meist bei eigengenutzten Immobilien Verwendung. Dabei werden vor allem alle Besonderheiten wie zum Beispiel die Ausstattung berücksichtigt. Der Sachwert ergibt sich aus dem Wert aller baulichen Anlagen, die sich in der Immobilie befinden und dem Grundstückswert. Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich aus den Herstellungskosten bzw. der Kosten zur Wiederbeschaffung. Dabei werden Abschläge durch die Abnutzung und der allgemeine Gebäudezustand berücksichtigt. Der Bodenwert wird durch das Vergleichsverfahren ermittelt.

Vergleichswertverfahren:

Bei diesem Verfahren werden vergleichbare Immobilien bzw. Grundstücke miteinander hinsichtlich ihrer realisierten Kaufpreise verglichen. Vor allem bei unbebauten Grundstücken kommt dieses Verfahren häufig zum Einsatz. Hierfür können bestimmte Immobilienportale herangezogen werden. Die Immobilien sollten sich im Hinblick auf Lage, Größe, Ausstattung, Zustand etc. ähneln, um ein aussagekräftiges Ergebnis zu erzielen.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Mietshäusern oder vermieteten Wohnung eingesetzt. Dieses Verfahren orientiert sich an den Mieteinnahmen aus der Vergangenheit und ermittelt dadurch, wie viel Kapital die Immobilie noch über ihre Restnutzungsdauer einbringen wird.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt und die Immobilienpreise in Hamburg aktuell und welche Entwicklung ist für die Zukunft abzusehen?

Seit Jahren ist ein stetiger Anstieg bei Kauf- und Mietpreisen von Immobilien zu verzeichnen. Auch nach der Corona-Pandemie werden die Immobilienpreise am Hamburger Wohnungsmarkt, vor allem durch die stetig wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien, vermutlich weiter ansteigen. Experten schätzen, dass es in Hamburg bis 2030 zu einem jährlichen Kaufpreiswachstum von nahezu 1% kommt. Neben München mit einem Preistrend von knapp 2% an der Spitze ist Hamburg dadurch auf Platz 6 unter den „Big Seven“ der deutschen Städte.

Wie viel kosten Eigentumswohnungen in Hamburg?

Betrachtet man die durchschnittlichen Immobilienpreise in Hamburg ist ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen. Wer sich gerne eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im schönen Hamburg kaufen möchte, muss bei Bestandsobjekten mit durchschnittlichen 2.809 €/m² rechnen. Im Vergleich zu Eigentumswohnungen außerhalb der Hamburger Stadtgrenzen muss man dadurch in Hamburg einen Kaufpreis zahlen, der mehr als doppelt so hoch ist. Vor allem in den sehr begehrten Stadtteilen wie Harvestehude oder der Hafencity werden mittlerweile auch schon Kaufpreise von 10.000 €/m² bis 11.000 €/m² verlangt. In Stadtteilen, die weiter östlich und südlich der Hamburger Innenstadt liegen wie zum Beispiel Bramfeld, Rahlstedt und Jenfeld kann man sich eine Eigentumswohnung für durchschnittlich unter 4.000 €/m² kaufen. Die Eigentumswohnungspreise sind auch im Neubaubereich weiter gestiegen. Im Vergleich zu Anfang 2020 ist eine prozentuale Steigerung von 12,3 % zu verzeichnen. Dadurch liegen die durchschnittlichen Kaufpreise einer Erstbezugswohnung aktuell bei 6.600 €/m². Im 5 Jahresvergleich sind die Neubauwohnungen in der Hamburger Innenstadt somit um rund 50 % teurer geworden.  
Preise in €/m² für Eigentumswohnungen Preise in €/m² für Häuser‘

Wie viel kosten Ein- und Mehrfamilienhäuser in Hamburg?

Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand kosten aktuell durchschnittlich 4.859 €/m². Im Vergleich zu Anfang 2020 ist somit ein Preisanstieg von 7,2 % zu verzeichnen. Vor allem die Stadtteile in den beliebten Regionen an der Elbe oder der Alster werden durchschnittlich für 6.500 €/m² verkauft. Im Vergleich dazu müssen Käufer im Hamburger Umland aktuell im Schnitt 2.950 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand bezahlen. Im Neubaubereich lagen die Kosten Anfang 2021 für ein Ein- und Zweifamilienhaus in Hamburg im Durchschnitt bei 5.123 €/m². Dadurch sind die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr um 13,8 % gestiegen. Die teuersten Angebote liegen mit 10.450 €/m ² im beliebten Elbvorort Nienstedten. Im Hamburger Umland sind die Preise für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Jahresanfang 2020 ebenfalls gestiegen, und zwar um 12,8 %. Im Vergleich zu den Hamburger Quadratmeterpreisen müssen Käufer dort durchschnittlich 3.350 € je Quadratmeter aufbringen. Je dichter die Orte aber an der Hamburger Stadtgrenze liegen, desto teurer werden die Quadratmeterpreise entsprechend.

Fazit

Eine Immobilienbewertung hängt von vielen Faktoren ab. Ob eine kostenlose Immobilienbewertung ausreicht, ist abhängig von dem Grund der Bewertung. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein von einem anerkannten Gutachter oder Sachverständigen angefertigtes Wertgutachten notwendig. Bei einem Immobilienverkauf hingegen ist eine Marktwerteinschätzung ausreichend, die Sie oft kostenlos erhalten – zum Beispiel hier: Zudem sind die Immobilienpreise die letzten Jahre stark angestiegen und das nicht nur in Hamburg, sondern auch im Hamburger Umland. Dieser Trend wird sich vermutlich auch in Zukunft durch die steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter abzeichnen.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung

Kann auch das Finanzamt den Wert einer Immobilie ermitteln?

Ja, das Finanzamt kann den Wert einer Immobilie ebenfalls ermitteln. Das Finanzamt benötigt den Wert der Immobilie, um im Falle einer Schenkung oder Erbschaft die Höhe der anfallenden Steuern zu ermitteln. Der Wert der Immobilie wird durch das Finanzamt aber nur in einem vereinfachten Verfahren ermittelt. Bei diesem Verfahren wird das Objekt weder besichtigt, noch erfolgt eine individuelle Bewertung. Aus diesen Gründen ist sind diese Bewertungen oft sehr ungenau.

Welche Unterlagen sind für eine Immobilienwertermittlung erforderlich?

Welche Unterlagen benötigt werden, hängt immer vom Einzelfall ab. Es gibt aber einige Unterlagen, die auf keinen Fall fehlen sollten:
  • Aktueller Grundbuchauszug (erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt)
  • Auszug aus der Flurkarte (erhältlich beim Katasteramt)
  • Bauzeichnungen der Immobilie
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (erhältlich beim Bauordnungsamt)
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweise von Modernisierungen
Bei Immobilien mit Erbbaurecht sollte zusätzlich der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis über den aktuellen Erbbauzins vorliegen. Eine Kopie des Denkmalschutzbescheides wird bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen relevant. Bei Mietobjekten können zusätzlich die Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten mit vorgelegt werden. Bei Eigentumswohnungen sind noch die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Abrechnung der Nebenkosten und der Aufteilungsplan erforderlich.

Was versteht man unter dem Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag?

Der Wertermittlungsstichtag ist nach § 3 ImmoWertV (1) der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Betrachtet werden dabei auch die maßgebenden Umstände, die zur Preisbildung führen. Dazu gehört beispielsweise die Wirtschaftslage, die Kapitalmarktverhältnisse sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen. Die Zustandsmerkmale bleiben unberücksichtigt. Neben dem Wertermittlungsstichtag gibt es noch den Qualitätsstichtag. Dieser ist laut § 4 (1) ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand be¬zieht. Bei diesem Stichtag bleiben die wirtschaftlichen Aspekte zunächst unbeachtet. Beide Stichtage fallen meist zusammen, es sei denn, dass aus recht¬lichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.

Was sind die gesetzlichen Grundlagen der Immobilienbewertung?

Das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien bilden die Grundlage der Immobilienbewertung.