Gastbeitrag: Die Immobilie in der Ehe

Man kann es gut finden oder nicht, noch gilt jedenfalls: die Ehe wird gegenüber nicht-ehelichen Lebensgemeinschaften steuerlich bevorzugt. Den meisten bekannt sind das Ehegatten-Splitting und die erbschaftsteuerlichen Freibeträge. Aber auch, was Immobilien angeht, gibt es für Eheleute einigen Grund zur Freude (für Lebenspartner natürlich auch, die im Folgenden immer mitgemeint sind):

Aus dem letzten Beitrag schon bekannt ist das Familienheim: Zwischen Ehegatten kann das Familienheim – der Lebensmittelpunkt der Familie – steuerfrei geschenkt werden. Diese Steuerbefreiung ist betragsmäßig nicht begrenzt, es können also auch sehr werthaltige Immobilien ohne Steuerbelastung übertragen werden. Es muss auch nicht die ganze Immobilie, es kann auch nur ein Teil übertragen werden. Aber Achtung bei der Übertragung von Familienheimen, die bereits in GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gehalten werden: Hier spricht zwar einiges dafür, es ist aber noch nicht abschließend geklärt, ob bei der Übertragung weiterer GbR-Anteile die Familienheimbefreiung vom Finanzamt gewährt wird. Soll letztlich doch nicht das Familienheim, sondern sollen Barmittel übertragen werden, kann nach der schenkungsteuerfreien Übertragung überlegt werden, das Familienheim zurückzukaufen. Der Vorgang ist bekannt als Familienheimschaukel.

Neben der Familienheimschaukel hat sich im Steuerrecht noch eine Schaukel einen Namen gemacht: die Güterstandsschaukel. Der gesetzliche Güterstand in der Ehe (das ist der Güterstand, der gilt, wenn die Ehegatten nichts anderes durch Ehevertrag geregelt haben) ist die sogenannte Zugewinngemeinschaft. Jeder Ehegatte hat sein eigenes Vermögen, wird der Güterstand beendet, wird aber der jeweilige Zugewinn der Ehegatten ausgeglichen. Der Ausgleich soll zum Ergebnis haben, dass beide Ehegatten am Ende, also nach dem Ausgleich, gleich viel dazu gewonnen haben. Hat der eine Ehegatte während der Ehe beispielsweise EUR 5 Mio. verdient (beispielsweise als erfolgreiche Unternehmerin), der andere aber nichts, dann fließen bei Beendigung des Güterstands EUR 2,5 Mio. an Letzteren. Diese Zahlung unterliegt weder der Einkommen- noch der Schenkungsteuer. Für die Beendigung des Güterstands muss man sich nicht scheiden lassen; dies kann auch ehevertraglich erfolgen. Und der Güterstand der Zugewinngemeinschaft kann auch im Anschluss wieder begründet werden (deshalb Güterstandsschaukel). Die Beträge im Beispiel sind absichtlich groß gewählt; denn die Steuerbefreiung ist betragsmäßig unbegrenzt, weshalb die Güterstandsschaukel besonders bei großen Privatvermögen wichtig sein kann. Die Immobilie kann bei der Erfüllung des Zugewinnausgleichs ins Spiel kommen. Der Ausgleich muss eigentlich in bar erfüllt werden. Oft steht die Liquidität für die teils hohen Ausgleichsansprüche nicht zur Verfügung. Möchte man aber andere Gegenstände zur Erfüllung hingegeben (bspw. Wertpapiere, Aktien), entsteht Einkommensteuer (die Übertragung gilt dann als Verkauf der beispielhaften Wertpapiere bzw. Aktien). Das gilt bei privat gehaltenen Immobilien, beispielsweise Vermietungsobjekten oder Ferienimmobilien, dann nicht, wenn die bekannte „Spekulationsfrist“ (10 Jahre seit Erwerb, bei selbst genutzten Immobilien auch schon früher) abgelaufen ist. Diese können zum einkommen- und schenkungsteuerfreien Ausgleich des Zugewinnausgleichs übertragen werden.

Die Verteilung von Vermögen – z.B. durch Übertragung des Familienheims, die Familienheim- oder Güterstandsschaukel – in der Ehe kann verschiedene Gründe haben, z.B. der Vermögensschutz bei Unternehmern, Freiberuflern oder anderen haftungsträchtigen Berufen (wie auch Geschäftsführer oder Finanzvorstände). Wichtig ist die Aufteilung auch für die steuerliche Nachfolgeplanung. Denn die Folgegenerationen – sprich: Kinder und Enkel – haben Freibeträge im Verhältnis zu beiden Eltern bzw. Großeltern. Wenn aber nur einer von beiden Vermögen vererbt, wird dieses Freibetragspotenzial nur halb genutzt.

Immobilien können innerhalb der Ehe auch grunderwerbsteuerfrei verkauft werden. Jetzt mag man sich fragen, warum man seinem Ehegatten eine Immobilie verkaufen sollte. Der Verkauf kann besonders bei einem Vermietungsobjekt sinnvoll sein, das bereits seit längerer Zeit vermietet wurde. Der Verkauf vom einen Ehegatten an den anderen hebt – vor allem vor dem Hintergrund der Wertentwicklung der letzten Jahre – Abschreibungspotenzial, dessen Nutzung die Steuern auf die Mieteinnahmen reduziert. Nun schuldet der kaufende Ehegatte dem anderen Ehegatten allerdings einen Kaufpreis. Wenn dieser nicht gleich bezahlt werden soll, kann er gestundet werden und es entsteht eine Art Darlehensbeziehung zwischen den Ehegatten einschließlich Zinszahlungen, die beim aktuellen Zinsniveau allerdings überschaubar sind. Die Tilgungs- und Zinsleistungen können aus den Mieten gezahlt werden. So kann Vermögenssubstanz schenkungsteuerfrei übertragen werden, dem übertragenden Ehegatten stehen weiterhin – wirtschaftlich – Erträge zu und die Gesamtsteuerbelastung sinkt aufgrund der erhöhten Abschreibungen.

Wie immer gilt: Steuern sollen nicht zum zentralen Lebensinhalt werden. Es ist auch bestimmt nicht ratsam, Vermögensübertragungen vorzunehmen, um ein paar Euro zu sparen (bei Immobilienübertragungen muss man übrigens auch immer an den Notar und das Grundbuch denken, deren Kosten durch andere Vorteile aufgewogen werden müssen). Dennoch sollte man steuerliche Möglichkeiten im Hinterkopf behalten, wenn es zum Beispiel um die Nachfolgeplanung geht.

Dr. Ulrich Möhrle
Dr. Jörn Grosch

Dr. Ulrich Moehrle  csm Grosch Jo ern 0350 7dda4a202d
www.mhl.de

 

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