Die Kunst einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung

Beim Kauf einer Immobilie haben vor allem Privatkäufer derzeit noch mehr Fragen und eine noch größere Unsicherheit als sonst schon: Steigende Zinsen, teurere Kredite und die Inflation sind nur drei Themen, die vielen Menschen eine Finanzierung ihrer Traumimmobilie erschweren. Das erleben wir als Makler wie auch als Verwalter nahezu jeden Tag. Beraten dürfen wir Sie zu diesem Thema natürlich nicht. Aber wir können für Sie mit den richtigen Menschen reden.

Darum haben wir mit dem unabhängigen Finanzierungsexperten Torben Reuter gesprochen und ihm Fragen gestellt, die uns im Tagesgeschäft mit Kaufinteressenten so oder sehr ähnlich immer wieder begegnen. Er hat uns erklärt, was es bedeutet, wenn die Hausbank nicht finanzieren will und warum es nicht unbedingt die beste Idee ist, mehrere Banken parallel anzufragen. Er hat uns auch dargelegt, warum es – unabhängig von den oben beschriebenen Kriterien – im restlichen Jahr 2022 noch schwieriger wird, eine Finanzierung zu bekommen. Er hat uns beschrieben, wie Kaufinteressenten sich besser vorbereiten können und worauf auch Verkäufer jetzt achten müssen. Aber lesen Sie selbst:

 

Dirk Wullkopf (W&E): Herr Reuter, ich habe eine tolle Altbauwohnung in Eimsbüttel gesehen. Nachdem ich der Bank alle Unterlagen zur Verfügung gestellt habe, hat diese abgewunken. Die Wohnung sei zu teuer, ich bekäme keine Finanzierung. Können Sie noch etwas für mich tun?

Torben Reuter (TR): Es kann ganz verschiedene Gründe haben, warum Ihre Hausbank die Immobilie nicht finanzieren möchte. Wenn Sie sich den Kredit schlichtweg nicht leisten können, dann würde ich auf die Bank hören. In Ihrem Fall hat die Bank die Immobilie niedriger als der Verkäufer bewertet. Das kommt vor, aber das heißt nicht, dass eine andere Bank es anders sieht.

W&E: Hilft es denn, wenn ich nach meiner Hausbank jetzt einfach bei den nächsten Instituten nachfrage?

TR: Natürlich können Sie nun eine Bank nach der anderen abklappern. Aber vielleicht muss man das Konzept einfach nur etwas anpassen und dann hätte schon die erste Bank die Finanzierung gemacht. Eins ist ganz wichtig: Sie müssen sehr genau aufpassen, dass nicht jede Bank eine qualifizierte Schufa-Abfrage macht. Denn dann geht Ihr Schufa-Score in den Keller und sie bekommen nirgendwo mehr einen Kredit.

W&E: Ok, vielleicht fange ich dann doch besser anders an. Also: Ich habe eine tolle Altbauwohnung in Eimsbüttel gesehen und melde mich bei Ihnen. Wie geht’s dann weiter?

TR: Zunächst besprechen wir einmal Ihre Wünsche und Vorstellungen an die Finanzierung, Ihre Finanzen und auch das familiäre Umfeld. Zum Beispiel kann es ja sein, dass Ihre Eltern Geld unverzinst rumliegen haben. Dann leihen Sie sich einen Teil von Mama und Papa und zahlen insgesamt weniger Zinsen. Sobald ich also Ihre Vorstellungen und Möglichkeiten kenne, mache ich mich an das Finanzierungskonzept. Parallel spreche ich mit Ihrem Makler und besorge die ganzen Unterlagen, werte die Immobilie ein und vergleiche die Konditionen von so gut wie allen in Frage kommenden Banken. Sie bekommen dann mehrere Angebote und entscheiden sich nach einem ausführlichem Beratungsgespräch mit mir für eines. Alles Weitere übernehme ich dann für Sie, Sie liefern die Unterlagen und bekommen dann von der Bank den Kreditvertrag.

W&E: Was bedeutet die aktuelle Zinslage für mich? Wie haben sich die Kreditkosten im Vergleich zu 2021 verändert? Wie stehts mit dem Vergleich zu vor zehn Jahren?

TR: Der Zinsanstieg in diesem Jahr war in der Geschwindigkeit und der relativen Höhe beispiellos. Phasenweise hatten wir eine Versechsfachung der Marktzinsen. Ein Kunde von mir hatte im Juli 2021 ein Angebot über 0,45% für 10 Jahre Festzins und hat gewartet. Aktuell müsste er gut 3% zahlen – er wartet nun wieder. Die Zinsen waren allerdings Anfang Juli bei über 3,5% und einige fürchteten schon die 4 vor dem Komma. Momentan geht es eher wieder etwas runter.

W&E: Die Zeit der 100-Prozent-Finanzierungen ist vorbei, oder?

TR: Grundsätzlich sind 100%-Finanzierungen einfach zu teuer. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird Ihr Kredit. Aber ich würde nicht pauschal ausschließen, dass Sie eine Bestandsimmobilie als Eigennutzer zu 100 Prozent finanzieren können. Man kann zusätzlich Förderbanken einbinden, die Sie mit günstigen Zusatzkrediten unterstützen, sodass die Hauptbank keine 100% mehr finanzieren muss. Dies gilt allerdings nicht für die Immobilie als Kapitalanlage, da müssen Sie Eigenkapital in nicht unerheblicher Höhe mitbringen.

W&E: Wir wissen selbst noch aus Zeiten mit den extremen Niedrigzinsen, dass viele Kunden beim Kreditvertrag nicht selten um die xte Nachkommastelle verhandelt haben. Ist das noch immer so? Worauf kommt es den Banken aktuell an?

TR: Ja, das war so. Jetzt geht es eher um die Machbarkeit generell und darum, ob die Bank überhaupt noch genügend Kapazitäten hat. Es fehlen überall Banker. Mein Tipp: Seien Sie extrem gut vorbereitet – insbesondere, was die Unterlagen betrifft! Viele Banken haben ihr Jahresziel jetzt im August bereits erreicht und verdienen gutes Geld. Die können sich ihre Kunden aussuchen. Und je einfacher es für den Banker ist, desto lieber werden Sie als Kunde genommen.

W&E: Wie komme ich denn an eine der begehrten Immobilien, wo die Nachfrage weiterhin so hoch ist?

TR: Ein Faktor ist weiterhin Geschwindigkeit. Lassen Sie sich im Vorfeld von Ihrer Bank – oder mir – bescheinigen und bestätigen, was Sie finanzieren können. Denn auch wenn Kredite teurer werden: Die Nachfrage bleibt trotz der Immobilienpreise und Finanzierungskosten in vielen Fällen sehr hoch. Auch deshalb, weil eben deutlich weniger Wohnungen gebaut werden als angekündigt und nach wie vor recht viel Geld im Markt ist. 

W&E: Herr Reuter, haben Sie vielleicht ein Tool, was wir mal vorab ohne Termin und einfach online probieren könnten, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was ich mir leisten kann?

TR: Na klar! Hier auf meiner Webseite ist ein Link. Dort können Sie sich Ihren eigenen Finanzierungsbereich einrichten, Immobilien bewerten lassen, Ihr Budget kalkulieren, Unterlagen hochladen und ein Finanzierungszertifikat erhalten. Das Programm ist recht einfach zu handhaben. 10-15 Minuten, mehr dauert es nicht und Sie erhalten so sehr konkrete Finanzierungsbeispiele. Im Anschluss buchen Sie einen Beratungstermin mit mir und wir optimieren Ihre Finanzierung und vergleichen je nach Region ca. 20-30 Banken miteinander.

W&E: Herr Reuter, vielen Dank für das Gespräch!

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Torben Reuter und Dirk Wullkopf im Gespräch in unseren neu gestalteten Büroräumen am Friesenweg.

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