Ein Präzedenzfall in Ottensen

Als wir im Sommer 2022 die Vermarktung des Objekts übernommen haben, war schnell klar: Dieser Auftrag würde alles andere als gewöhnlich werden. Das Haus liegt in einem Erhaltungsgebiet, unterliegt dem Aufteilungsverbot und musste gleichzeitig die strengen Vorgaben der sogenannten 70-Prozent-Quote erfüllen. Hinzu kamen langjährige Mietverhältnisse, sehr unterschiedliche Zustände der einzelnen Wohnungen, erhebliche Sanierungsbedarfe sowie Abweichungen zwischen tatsächlichen Wohnungsgrößen und den bestehenden Mietverträgen.

Parallel dazu verschlechterten sich nach der ersten Marktwerteinschätzung die Marktbedingungen zunehmend. Während des gesamten Vermarktungsprozesses stiegen die Zinsen kontinuierlich, Kapitalanleger verabschiedeten sich reihenweise aus dem Markt und vermeintlich naheliegende Käufergruppen fielen damit praktisch aus.

Gleichzeitig zeigte sich, dass auch auf Verkäuferseite komplexe Herausforderungen zu lösen waren. Aufgrund zweier Vermögensübertragungen innerhalb der Familie – einschließlich eines Nießbrauchrechts – drohte eine erhebliche steuerliche Belastung, da die relevanten Fristen noch nicht vollständig abgelaufen waren. Auf unsere Initiative hin wurden deshalb zwei unabhängige Steuergutachten eingeholt, um belastbare Entscheidungsgrundlagen für den weiteren Verkaufsprozess zu schaffen.

Je intensiver wir uns mit dem Objekt beschäftigten, desto deutlicher wurde jedoch, dass ein klassischer Verkauf kaum realisierbar sein würde. Stattdessen entstand eine Idee, die zunächst nahezu unmöglich erschien: Könnten die Bewohnerinnen und Bewohner selbst Eigentümer ihrer Wohnungen werden – trotz Erhaltungsverordnung und Aufteilungsverbot?

Was folgte, waren zehn Monate voller Gespräche, Abstimmungen und Detailarbeit. Es gab unzählige Telefonate, E-Mails und persönliche Termine. Wir führten Gespräche mit Behörden, Nachlasspflegern, Banken, Steuerberaterinnen und Steuerberatern sowie Notarinnen und Notaren. Gemeinsam wurden rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragestellungen geklärt und immer wieder neue Lösungswege entwickelt.

Parallel gelang es uns, zwei Wohnungen, die zwischenzeitlich frei wurden, beziehungsweise nach einer Räumung und Sanierung wieder zur Verfügung standen, mit passenden Käuferinnen und Käufern für die entstehende Gemeinschaft zu besetzen. Schritt für Schritt entstand so ein Konzept, das am Ende den Weg für einen Verkauf in Bruchteilseigentum ebnete – eine Konstruktion, die unter den gegebenen Rahmenbedingungen als absoluter Ausnahmefall gelten kann.

Das Ergebnis war nicht nur für die Beteiligten, sondern auch für den Hamburger Immobilienmarkt bemerkenswert. Die Transaktion entwickelte sich zu einem Präzedenzfall, der später sogar vom Hamburger Abendblatt aufgegriffen wurde. Vor allem aber zeigte sie, dass selbst unter den anspruchsvollen Bedingungen eines Erhaltungsgebiets Lösungen möglich sind, wenn alle Beteiligten bereit sind, gemeinsam an einem Ziel zu arbeiten.

Der Höhepunkt dieses außergewöhnlichen Prozesses fand Ende Mai 2023 statt: Beim Notartermin versammelten sich rund 20 Teilnehmerinnen und Teilnehmer. Käuferinnen und Käufer, Verkäuferseite, Berater und weitere Beteiligte hatten über Monate hinweg gemeinsam auf diesen Moment hingearbeitet. Als schließlich alle Unterschriften geleistet waren, kam es zu einem seltenen und bewegenden Augenblick: Es gab Applaus beim Notar!

Ein schöneres Zeichen dafür, dass am Ende alle Beteiligten mit dem Ergebnis zufrieden waren, hätte es kaum geben können.

Für uns bleibt dieser Verkauf ein eindrucksvolles Beispiel dafür, was durch intensive Betreuung, kreative Lösungsansätze, fachliche Expertise und vor allem durch kontinuierliche Kommunikation möglich wird. Gerade in schwierigen Marktphasen und unter komplexen regulatorischen Rahmenbedingungen entstehen manchmal die erfolgreichsten und nachhaltigsten Lösungen.